נושאי הבחינה / חוק המכר (דירות)
חוק המכר (דירות)
חובות המוכר, מפרט, אחריות לליקויים ובטוחות לרוכש דירה מקבלן.
6 שאלות בסגנון הבחינה · פתרון מלא והסבר לכל שאלה
📖 עוד לא למדתם את הנושא? לשיעור המלא בנושא חוק המכר (דירות)
1. מהו המסמך שהמוכר חייב לצרף לחוזה מכר דירה מקבלן?
קל- א. חוות דעת שמאי
- ב. מפרט המפרט את תיאור הדירה וכל המצורף לה ✓
- ג. אישור עורך דין בלבד
- ד. אין חובת צירוף מסמכים
התשובה: מפרט המפרט את תיאור הדירה וכל המצורף לה
חוק המכר (דירות) מחייב את המוכר לצרף מפרט — מסמך מפורט המתאר את הדירה, החומרים, המערכות והרכוש המשותף. תכליתו לצמצם את פערי המידע בין הקבלן לרוכש: בלי מפרט אין לרוכש דרך לדעת מה בדיוק הובטח לו, ולכן אין לו גם דרך להוכיח אי-התאמה בהמשך.
2. רוכש גילה ליקוי בדירה חדשה. מה הכלל בדבר תקופת הבדק?
בינוני- א. אין תקופת בדק — הכל באחריות הרוכש מרגע המסירה
- ב. החוק קובע תקופות בדק לפי סוג הרכיב, ותקופת אחריות שאחריהן, שבמהלכן חלה על המוכר חובת תיקון ✓
- ג. אחריות המוכר היא לשנה אחת לכל סוגי הליקויים
- ד. אחריות המוכר היא לצמיתות
התשובה: החוק קובע תקופות בדק לפי סוג הרכיב, ותקופת אחריות שאחריהן, שבמהלכן חלה על המוכר חובת תיקון
החוק אינו קובע תקופה אחידה אלא מדרג לפי סוג הרכיב — התוספת לחוק קובעת לכל רכיב תקופת בדק משלו (משנתיים לריצוף עד 7 שנים לחיפויי חוץ), ולאחריהן תקופת אחריות של 3 שנים. במהלך תקופת הבדק נטל ההוכחה נוטה לטובת הרוכש, ולאחריה, בתקופת האחריות, הוא עובר לרוכש. זו ההבחנה שנבחנת.
3. קבלן קיבל תשלומים מרוכש דירה שטרם נבנתה. מה מחייב אותו החוק?
בינוני- א. אין חובה מיוחדת
- ב. להעמיד לרוכש בטוחה — ערבות בנקאית, ביטוח, שעבוד או רישום הערת אזהרה ✓
- ג. להחזיק את הכסף במזומן במשרדו
- ד. להפקיד את הכסף אצל עורך דינו בלבד
התשובה: להעמיד לרוכש בטוחה — ערבות בנקאית, ביטוח, שעבוד או רישום הערת אזהרה
חוק הבטחת השקעות נועד למנוע את התרחיש שבו רוכש משלם מיטב כספו וקבלן קורס לפני המסירה. סעיף 2 לחוק אוסר על הקבלן לקבל יותר מ-7% ממחיר הדירה בלי להעמיד בטוחה מוכרת. הפקדה אצל עורך דין אינה בטוחה לפי החוק — זו טעות נפוצה מאוד.
4. מתווך מציג לרוכש דירה מקבלן ויודע על אי-התאמה בין המפרט לדירה בפועל. מה חובתו?
קשה- א. לשתוק — האחריות על הקבלן
- ב. לגלות את המידע לרוכש; חובת הגילוי ואיסור ההטעיה חלים גם עליו ✓
- ג. לגלות רק אם הרוכש שאל במפורש
- ד. לדרוש מהקבלן לתקן לפני שיאמר דבר
התשובה: לגלות את המידע לרוכש; חובת הגילוי ואיסור ההטעיה חלים גם עליו
כאן נפגשים חוק המכר (דירות) עם חוק המתווכים — וזה בדיוק סוג השאלה המשלבת שהבחינה אוהבת. אחריות הקבלן כלפי הרוכש אינה פוטרת את המתווך מחובותיו שלו: איסור ההטעיה וחובת הגילוי חלים עליו באופן עצמאי לגבי כל מידע מהותי שידוע לו.
5. האם ניתן להתנות בחוזה על הוראות חוק המכר (דירות) לרעת הרוכש?
בינוני- א. כן, בהסכמה מפורשת בכתב
- ב. לא — הוראות החוק הן קוגנטיות ולא ניתן להתנות עליהן לרעת הרוכש ✓
- ג. כן, אם הרוכש מיוצג בעורך דין
- ד. כן, בעסקאות מעל סכום מסוים
התשובה: לא — הוראות החוק הן קוגנטיות ולא ניתן להתנות עליהן לרעת הרוכש
החוק הוא קוגנטי לטובת הרוכש: תניה בחוזה הגורעת מזכויותיו בטלה, גם אם חתם עליה מרצון ואפילו אם היה מיוצג. ההיגיון הוא פערי הכוחות המובנים בין קבלן לרוכש יחיד — הגנה שניתן לוותר עליה בחתימה אינה הגנה.
6. מה ההבדל בין תקופת הבדק לתקופת האחריות?
בינוני- א. אין הבדל — שני שמות לאותה תקופה
- ב. בבדק נטל ההוכחה על המוכר; באחריות — על הרוכש להוכיח שמקור הליקוי בתכנון, בעבודה או בחומרים ✓
- ג. הבדק חל רק על צנרת
- ד. האחריות קודמת לבדק
התשובה: בבדק נטל ההוכחה על המוכר; באחריות — על הרוכש להוכיח שמקור הליקוי בתכנון, בעבודה או בחומרים
תקופת הבדק מתחילה במסירה, ובה ליקוי שהתגלה — על המוכר לתקן אלא אם הוכיח שמקורו ברוכש. תקופת האחריות שאחריה מהפכת את הנטל: הרוכש נדרש להוכיח שהליקוי נובע מהבנייה. זו ההבחנה המרכזית של הנושא.
עוד 3 שאלות בנושא הזה בתרגול המלא
עם משוב מיידי על התשובה שלכם, לא רק על התשובה הנכונה — במסלול Pro.