נושאי הבחינה / מיסוי מקרקעין
מיסוי מקרקעין
מס שבח, מס רכישה, הפטור לדירת מגורים מזכה — והמושגים שכל מתווך חייב.
6 שאלות בסגנון הבחינה · פתרון מלא והסבר לכל שאלה
📖 עוד לא למדתם את הנושא? לשיעור המלא בנושא מיסוי מקרקעין
1. מי חייב במס שבח ומי במס רכישה בעסקת מכר דירה?
קל- א. המוכר בשניהם
- ב. הרוכש בשניהם
- ג. המוכר במס שבח; הרוכש במס רכישה ✓
- ד. המתווך גובה ומעביר את שניהם
התשובה: המוכר במס שבח; הרוכש במס רכישה
מס שבח מוטל על המוכר בגין הרווח (השבח) שנצמח לו; מס רכישה מוטל על הרוכש בגין הרכישה. למתווך אין כל תפקיד בגבייה או בהעברת המסים.
2. על מה מוטל מס שבח?
בינוני- א. על מלוא מחיר המכירה
- ב. על ההפרש בין שווי המכירה לשווי הרכישה המתואם, בניכוי הוצאות מותרות ✓
- ג. על שווי השוק של הנכס ביום הרישום
- ד. על דמי התיווך בעסקה
התשובה: על ההפרש בין שווי המכירה לשווי הרכישה המתואם, בניכוי הוצאות מותרות
מס השבח הוא מס רווח: שווי המכירה פחות שווי הרכישה המתואם, לאחר ניכוי הוצאות מותרות (השבחות, שכר טרחה, דמי תיווך ועוד). הוא אינו מוטל על מחיר המכירה כולו.
3. מוכר שמכר דירה בפטור ממס שבח — האם עליו לדווח לרשויות מיסוי מקרקעין?
בינוני- א. לא — פטור ממס פוטר גם מדיווח
- ב. כן — חובת ההצהרה חלה גם על עסקה פטורה ✓
- ג. רק אם המנהל דרש זאת במפורש
- ד. רק אם שווי העסקה עולה על תקרת הפטור
התשובה: כן — חובת ההצהרה חלה גם על עסקה פטורה
פטור ממס אינו פטור מהצהרה. הצדדים חייבים להצהיר על העסקה למנהל מיסוי מקרקעין בתוך התקופה הקבועה בחוק — והפטור נבחן ומאושר במסגרת הטיפול בהצהרה.
4. מהו מסלול הפטור המרכזי ממס שבח במכירת דירת מגורים?
בינוני- א. פטור לכל מכירת דירה, ללא תנאי
- ב. פטור למוכר דירת מגורים מזכה שהיא דירתו היחידה, בתנאי החוק ועד תקרת שווי ✓
- ג. פטור לכל מי שמוכר דירה ראשונה שרכש אי-פעם
- ד. פטור רק למי שמוכר לקרוב משפחה
התשובה: פטור למוכר דירת מגורים מזכה שהיא דירתו היחידה, בתנאי החוק ועד תקרת שווי
המסלול המרכזי הוא פטור 'דירה יחידה': מוכר דירת מגורים מזכה שהיא דירתו היחידה בישראל, העומד בתנאי ההחזקה שבחוק — פטור עד תקרת השווי הקבועה; החלק שמעל התקרה חייב במס.
5. במס רכישה, מה ההבדל בין רוכש דירה יחידה לרוכש דירה נוספת?
בינוני- א. אין הבדל — המס אחיד
- ב. דירה יחידה נהנית ממדרגות מקלות; דירה נוספת ממוסה בשיעור גבוה מהשקל הראשון ✓
- ג. דירה נוספת פטורה ממס רכישה
- ד. דירה יחידה חייבת במס כפול
התשובה: דירה יחידה נהנית ממדרגות מקלות; דירה נוספת ממוסה בשיעור גבוה מהשקל הראשון
מדרגות מס הרכישה לדירה יחידה מקלות (המדרגה הראשונה — שיעור אפס עד סף שמתעדכן). רוכש דירה נוספת ('משקיע') משלם שיעור גבוה משמעותית החל מהשקל הראשון — כלי מדיניות מכוון לצינון שוק המשקיעים.
6. מהו 'יום המכירה' לעניין מיסוי מקרקעין, ככלל?
בינוני- א. יום רישום העסקה בטאבו
- ב. יום מסירת החזקה
- ג. יום כריתת חוזה המכר ✓
- ד. יום תשלום מלוא התמורה
התשובה: יום כריתת חוזה המכר
ככלל, יום המכירה הוא יום כריתת החוזה — ממנו נספרות תקופות הדיווח והתשלום. הרישום בטאבו מאוחר בהרבה, ותלוי בעצמו באישורי המסים.
עוד 2 שאלות בנושא הזה בתרגול המלא
עם משוב מיידי על התשובה שלכם, לא רק על התשובה הנכונה — במסלול Pro.