נושאי הבחינה / יסודות דיני מקרקעין
יסודות דיני מקרקעין
רישום בטאבו, עסקה במקרקעין, הערת אזהרה, שכירות וזכויות במקרקעין.
6 שאלות בסגנון הבחינה · פתרון מלא והסבר לכל שאלה
📖 עוד לא למדתם את הנושא? לשיעור המלא בנושא יסודות דיני מקרקעין
1. מתי נגמרת עסקה במקרקעין לפי חוק המקרקעין?
בינוני- א. בחתימת החוזה
- ב. ברישום בפנקסי המקרקעין (טאבו) ✓
- ג. בתשלום מלוא התמורה
- ד. במסירת החזקה
התשובה: ברישום בפנקסי המקרקעין (טאבו)
החוק מבחין בין ההתחייבות לבין העסקה עצמה: עסקה במקרקעין נגמרת ברישום. עד לרישום יש לרוכש זכות אישית (חוזית) בלבד ולא זכות קניינית. זו ההבחנה שכל שאר הנושא נשען עליה — ובדיוק הפער הזה הוא שיוצר את הצורך בהערת אזהרה.
2. מהי תכליתה של הערת אזהרה?
בינוני- א. להעביר בעלות
- ב. להזהיר צד שלישי בדבר התחייבות קיימת ולמנוע עסקאות נוגדות ✓
- ג. לשמש תחליף לחוזה
- ד. לפטור מתשלום מס
התשובה: להזהיר צד שלישי בדבר התחייבות קיימת ולמנוע עסקאות נוגדות
הערת אזהרה אינה מקנה בעלות ואינה מעבירה זכות קניינית. תפקידה פרסומי-הגנתי: היא מודיעה לכל מי שמעיין בפנקס שקיימת התחייבות בנוגע לנכס, וכך חוסמת רוכש מאוחר מלטעון שרכש בתום לב. זה הכלי המרכזי שמגן על הרוכש בפער שבין החתימה לרישום.
3. בעל נכס מכר אותו לשני קונים שונים. לפי הכלל בדבר עסקאות נוגדות, מי גובר?
קשה- א. הראשון בזמן, תמיד
- ב. זכותו של הראשון עדיפה — אלא אם השני התקשר בתום לב ובתמורה והשלים רישום ✓
- ג. מי ששילם יותר
- ד. מי שקיבל חזקה בנכס
התשובה: זכותו של הראשון עדיפה — אלא אם השני התקשר בתום לב ובתמורה והשלים רישום
סעיף 9 לחוק המקרקעין קובע שזכותו של בעל העסקה הראשונה עדיפה — אלא אם כן השני התקשר בתום לב ובתמורה והעסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום לב. התנאים חיוניים: קונה שני שידע על העסקה הראשונה אינו תם לב, והרישום לא יציל אותו. זו בדיוק הסיבה שהערת אזהרה כה יעילה — היא הורסת את טענת תום הלב.
4. מהו בית משותף לפי חוק המקרקעין?
קל- א. בית בבעלות משותפת של בני משפחה
- ב. בית שיש בו דירות נפרדות בבעלות נפרדת, לצד רכוש משותף ✓
- ג. בית המושכר למספר דיירים
- ד. בית בבעלות המדינה
התשובה: בית שיש בו דירות נפרדות בבעלות נפרדת, לצד רכוש משותף
בית משותף בנוי על שילוב של שני סוגי בעלות: בעלות נפרדת בכל דירה, ובעלות משותפת ברכוש המשותף — הקרקע, חדרי המדרגות, הגג והמערכות. חלוקת ההוצאות והשימוש ברכוש המשותף נגזרת מהמבנה הזה, ולא מיחסי משפחה או שכירות.
5. מתווך מציג נכס ורואה בנסח הרישום עיקול הרשום עליו. מה עליו לעשות?
בינוני- א. להתעלם — זה עניין בין המוכר לנושה
- ב. לגלות זאת ללקוח; מדובר במידע מהותי החוסה תחת חובת הגילוי ✓
- ג. לגלות רק לאחר חתימת הזמנת התיווך
- ד. להמתין שהלקוח יבדוק בעצמו
התשובה: לגלות זאת ללקוח; מדובר במידע מהותי החוסה תחת חובת הגילוי
עיקול רשום הוא מידע מהותי מובהק — הוא משפיע ישירות על יכולת ההעברה של הנכס ועל הסיכון של הרוכש. חובת הגילוי חלה על כל מידע מהותי שידוע למתווך, ואינה נדחית עד לחתימת ההזמנה. ההנחה שהלקוח 'יבדוק בעצמו' אינה פוטרת: זו בדיוק המומחיות שבגללה הוא פנה למתווך.
6. התחייבות בעל-פה למכור מגרש, שנעשתה בגמירת דעת מלאה בפני עדים. מה תוקפה?
בינוני- א. מחייבת — גמירת דעת מספיקה
- ב. אינה אכיפה — התחייבות לעסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב ✓
- ג. מחייבת אם שולמה מקדמה
- ד. מחייבת למשך 30 יום
התשובה: אינה אכיפה — התחייבות לעסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב
דרישת הכתב בעסקאות מקרקעין היא מהותית, לא ראייתית: בהיעדר מסמך בכתב אין התחייבות אכיפה — גם כשגמירת הדעת מוכחת. עדים והקלטות אינם תחליף.
עוד 3 שאלות בנושא הזה בתרגול המלא
עם משוב מיידי על התשובה שלכם, לא רק על התשובה הנכונה — במסלול Pro.