תקנות האתיקה וחובות מקצועיות — החומר החדש בבחינה

בתאריך 9.3.2025 נכנסו לתוקף תקנות המתווכים במקרקעין (אתיקה וחובות מקצועיות), התשפ"ד-2024. רשם המתווכים הודיע במפורש שעל הנבחנים להיערך לכך שהנושא יופיע בבחינה, ושקובץ תקנות האתיקה יחולק לנבחנים ביום הבחינה.

זה שינוי מהותי בשני מובנים. ראשית, מדובר בגוף חדש של חובות קונקרטיות — 28 תקנות ושתי תוספות (תקנה 28 — תחילה) — שקודם לכן היו מפוזרות בין סעיף 8 לחוק לבין הפסיקה. שנית, החוברת מחולקת בבחינה, ולכן השאלות עליה נוטות לבחון התמצאות ויישום ולא שינון: לדעת שהתשובה נמצאת בתקנה 7(ד) שווה יותר מלזכור בעל פה את נוסחה.

חשוב להבין את היחס לחוק: התקנות הותקנו מכוח סעיפים 14כט ו-19 לחוק המתווכים במקרקעין, והן מוסיפות על החובות שבחוק ולא מחליפות אותן. תקנה 2 אומרת זאת במפורש — "נוסף על החובות המפורטות בסעיף 8 לחוק".

פרק ב' — חובות המתווך כלפי הלקוחות

זה הפרק הארוך ביותר, וגם זה שממנו יגיעו רוב השאלות.

התנהגות מקצועית ואיסור השפעה בלתי הוגנת (תקנות 2–3)

תקנה 2 מחייבת את המתווך להעניק שירות מקצועי תוך הקפדה על יושר ועל חובת תום הלב, תוך שמירה על כבוד המקצוע, לנהוג בלקוח בכבוד ולהעניק לו שירות נאות בסטנדרט מקצועי מקובל.

תקנה 3 אוסרת על המתווך להפעיל השפעה בלתי הוגנת, כמשמעותה בסעיף 3 לחוק הגנת הצרכן, כדי לגרום ליחיד להתקשר עימו בעסקת תיווך. שימו לב לניסוח: האיסור מכוון לשלב שכנוע הלקוח להתקשר, לא רק להתנהלות בתוך העסקה.

איסור הטעיה (תקנה 4)

המתווך לא יעשה דבר — במעשה או במחדל, בכתב, בעל פה או בכל דרך אחרת — העלול להטעות אדם בעניין מהותי הנוגע לעסקת התיווך או לעסקת המקרקעין.

התקנה מוסיפה דוגמה מפורשת שכדאי לזכור: הצגת נכס ביודעו שאינו מיועד למכירה או להשכרה. זהו ה"נכס פיתיון" — פרסום דירה אטרקטיבית שאינה באמת בשוק כדי למשוך פניות. התקנות הפכו אותו מפרקטיקה שנויה במחלוקת לעבירת אתיקה מפורשת.

הצגה עצמית והצגת רישיון (תקנה 5)

• (א) בפנייה הראשונה של מתווך לאדם בנוגע לנכס מסוים — עליו לציין את שמו ואת עובדת היותו מתווך.
• (ב) לפי דרישת אדם המעוניין להתקשר עימו — עליו להציג רישיון תיווך בתוקף, בהזדמנות הראשונה לאחר הדרישה.

חובת הסבר ותרגום (תקנה 6)

לפני שהלקוח חותם על טופס ההזמנה בכתב, המתווך חייב להסביר לו בשפה פשוטה ומובנת את מהות עסקת התיווך, לרבות הפרטים שבטופס. אם העסקה כוללת תנאי בלעדיות — עליו להסביר גם את משמעויות הבלעדיות לפי סעיף 9 לחוק.

תקנת משנה (ב) חדה במיוחד: אסור להחתים אדם על טופס הזמנה אלא לאחר שהוסברו לו הפרטים בשפה המובנת לו. זו לא המלצה — זו חובה שקדימותה לחתימה היא תנאי.

מסירת מידע מהותי — לב הפרק (תקנה 7)

ארבע תקנות משנה, וכל אחת מהן מקור לשאלה:

• (א) במשא ומתן לקראת עסקת תיווך על נכס מסוים — יגלה המתווך אם העסקה היא מכירה על ידי רשות כמשמעותה בסעיף 34א לחוק המכר.
• (ב) המידע שבתוספת הראשונה נחשב מידע בעניין מהותי שעל המתווך למסור ללקוח שאינו בעל הזכות בנכס, בשפה פשוטה וברורה. כלומר: המחוקק סגר את הוויכוח מה "מהותי" וקבע רשימה.
• (ג) אסור למסור מידע על המצב התכנוני או על אפשרויות תכנוניות אלא תוך ציון הפרסום הרשמי שעליו הסתמך המתווך. "שמעתי שמתכננים כאן מגדל" — אסור. "לפי תכנית מאושרת מס' X" — מותר.
  • "המצב התכנוני" = תכניות מאושרות והיתרים שניתנו לגבי הנכס.
  • "אפשרויות תכנוניות" = תכניות מופקדות, בקשות להיתר שהוגשו, והכרזות לפי חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית.
• (ד) המתווך ימסור ללקוח המבקש לרכוש או לשכור שאלון שמילא בעל הזכות בנכס בנושאי התוספת השנייה. סירב בעל הזכות — יציין המתווך את הסירוב, לאחר שעשה מאמץ סביר לקבל את התשובות. הרשם רשאי לפרסם את נוסח השאלון באתרו.

מסירת מסמכים ושמירתם (תקנה 8)

המתווך ימסור ללקוח העתק מטופס ההזמנה, מהסכם הבלעדיות ומכל מסמך אחר הנוגע לעסקה שנדרש בכתב לפי דין — וישמור עותק לתקופה של שבע שנים לפחות מיום החתימה.

גילוי טובות הנאה מגורם שלישי (תקנה 9)

כל תשלום או טובת הנאה, בכסף או בשווה כסף, שהמתווך מקבל או עשוי לקבל מגורם שאינו צד לעסקה — חייב גילוי בכתב לאדם המבקש להתקשר עימו, ופעולה לפי סעיף 10 לחוק. זו התקנה שמכסה עמלות מקבלנים, מיועצי משכנתאות ומשמאים.

שימוש במידע ובפרטי התקשרות (תקנה 10)

• (א) אסור להשתמש במידע שמסר הלקוח — לרבות פרטי התקשרות שלו או של אחר, מידע כהגדרתו בסעיף 7 לחוק הגנת הפרטיות, ומידע על נכס — שלא לצורך שבעבורו נמסר, אלא בהסכמה מפורשת של מי שמסר אותו.
• (ב) אסור להשתמש בפרטי התקשרות שהתקבלו ממתעניין כדי להציע לו עסקה אחרת, אלא אם התקיימו שני התנאים: המתווך הודיע שהפרטים ישמשו להצעות דומות, וגם הודיע במפורש על זכות הסירוב ונתן הזדמנות לסרב — והאדם לא סירב.
• (ג) מי שלא סירב אז — רשאי לסרב בכל עת מאוחרת יותר, ורואים זאת כסירוב.

עובדים מינהליים, כפיית שירותים ושירותים נוספים (תקנות 11–13)

• 11 — המתווך ינקוט אמצעים מתאימים כדי להבטיח שמי שמועסק אצלו במשימות מינהליות יפעל לפי סעיף 11 לחוק (סודיות).
• 12 — איסור התניית שירות בשירות: אסור להתנות מתן שירותי תיווך בקניית שירות אחר, ממנו או מאדם אחר.
• 13 — מתווך שנותן גם שירותים שאינם תיווך יבחין במפורש ובכתב בין דמי התיווך לבין הסכומים בעד השירותים הנוספים, ויעדכן את הלקוח.

העברת הצעות וקשר ישיר בין הצדדים (תקנות 14–16)

• 14 — המתווך יעביר ללקוח כל הצעה שקיבל, בתוך זמן סביר, ויפעל לפי הוראות הלקוח. אין למתווך שיקול דעת "לסנן" הצעות שנראות לו נמוכות.
• 15 — אסור למנוע מלקוח קשר ישיר עם הצד האחר, ואסור להקשות עליו — אלא אם הצד האחר סירב לקשר ישיר.
• 16 — אסור לפעול בניגוד לסעיף 25ט(ב)(3) לחוק השכירות והשאילה.

ייצוג יותר מצד אחד (תקנה 17)

מתווך שמעניק שירות ליותר מצד אחד באותה עסקה חייב:

• (א) ליידע מראש ובכתב את כל לקוחותיו בעסקה שהוא מעניק שירות ליותר מצד אחד;
• (ב) לתעד בכתב את כל ההצעות שהועברו באמצעותו לצדדים שהוא מתווך להם.

שיווק ופרסום (תקנות 18–19)

• 18(א) — אסור לבצע פעולות תיווך ושיווק בלא הסכמת בעל הזכות בנכס. ואם מדובר בדירת מגורים או בנכס בבעלות יחיד — ההסכמה חייבת להיות בכתב או בדרך מתועדת אחרת.
• 18(ב) — ביקש בעל הזכות להפסיק — המתווך יחדול, למעט שיווק בתוך תקופת בלעדיות שהוא רשאי לבצע מכוח ההסכם. בתום תקופת הבלעדיות עליו לחדול, אלא אם קיבל הסכמה חדשה לפי (א).
• 19(א) — בכל פרסום מטעמו שהוא פעולת שיווק יציין: שמו, היותו מתווך, ומספר רישיונו.
• 19(ב) — בכל פרסום נכס שבו מופיעים פרטי התקשרות עם מתווך — אותם פרטים; ואולם בעיתון די לציין שהוא מתווך.
• 19(ג) — יסיר או יעדכן פרסום בהקדם האפשרי כשהנכס כבר אינו מיועד למכירה או להשכרה.

פרק ג' — חובות כלפי חברים למקצוע (תקנות 20–21)

• 20 — המתווך ינהג בכבוד ובהגינות כלפי עמיתו למקצוע — בלי לפגוע בחובת הנאמנות ללקוחותיו. סדר העדיפויות מפורש: הלקוח קודם.
• 21 — מותר לשתף פעולה עם מתווכים אחרים, ובלבד שאין בכך כדי לפגוע בלקוח.

פרק ד' — חובות ואיסורים נוספים (תקנות 22–27)

• 22 — כבוד, הגינות ומקצועיות גם כלפי צד לעסקה שהמתווך אינו מייצג.
• 23(א) — בנוסף לסעיף 12 לחוק: המתווך לא יערוך ולא ימסור לצדדים מסמך הצעה להסכם או זיכרון דברים. זיכרון הדברים נאסר במפורש.
• 23(ב) — מתווך שהוא עורך דין: לא יבצע פעולות המיוחדות לעורך דין לגבי נכס שהוא מתווך בו, ולא יתווך בנכס שביצע לגביו פעולות משפטיות — אלא אם חלפו 3 שנים בין השניים.
• 24 — במקביל לשמאות: מתווך שאינו שמאי לא יעסוק בשומת מקרקעין; מתווך שהוא שמאי לא יערוך שומה לנכס שהוא מתווך בו ולא יתווך בנכס ששם — אלא אם חלפו 3 שנים.
• 25 — איסור גביית דמי תיווך כצד לעסקה: לא יגבה דמי תיווך מלקוח בעד עסקה שבה יש למתווך עצמו זכות במקרקעין.
• 26(א) — לא יגבה כספים, במישרין או בעקיפין, בעד שירותי תיווך אלא לפי סעיף 14 לחוק — ובכלל זה אסורים דמי קדימה, דמי רצינות, ותשלום בשל חידוש חוזה או מימוש אופציה.
• 26(ב) — ואסור להתנות את מתן השירות בתשלומים כאלה.
• 27 — סבר המתווך שנדרש בעל מקצוע אחר בנוגע למאפיין מהותי של העסקה או הנכס — יעדכן את הלקוח כדי שיוכל להזמין אותו לפי שיקול דעתו.

שתי התוספות — הרשימות שצריך להכיר

תוספת ראשונה (לפי תקנה 7(ב)) — המידע המהותי שחובה למסור

1. מידע רשמי על בעלי הזכויות ועל זיהוי הנכס: נסח רישום מעודכן; ואם הזכויות טרם נרשמו — אישור זכויות מרשות מקרקעי ישראל; ובהעדר רישום שם — אישור "נותן שירות".
2. שטח הנכס והמקור לקביעתו: חשבון ארנונה, מרשם המקרקעין, רישום ברמ"י או אצל נותן שירות, או דוח מדידה של מודד.
3. מספר חדרים, קיום מרפסות, חניות ומחסנים ומיקומם, הקומה, וקיום מעלית.
4. קיום מחזיק בנכס שאינו הבעלים, מועד יציאתו ומועד מסירת החזקה.
5. במכר זכות בקרקע שאינה זמינה לבנייה — לפעול לפי תקנות הגנת הצרכן בעניין זה ולמסור ללקוח מידע על חוסר הזמינות.
6. היות הנכס דירה שאינה ראויה למגורים כהגדרתה בסעיף 25א לחוק השכירות והשאילה.
7. המחיר המבוקש בעד הנכס.
8. בשכירות — תשלומי החובה הנוספים בקירוב החלים על המחזיק, לרבות ארנונה ותשלומים של בעל הזכות שיחולו על השוכר (כגון השתתפות בהוצאות ניהול ואחזקה של הרכוש המשותף).

תוספת שנייה (לפי תקנה 7(ד)) — שאלון בעל הזכות בנכס

1. רטיבויות בנכס.
2. חריגות בנייה בנכס.
3. ליקויים מהותיים בתשתיות: מים, חשמל, ביוב וגז.
4. מידע רשמי ממחלקת ההנדסה ברשות המקומית בנוגע לסטטוס "בניין מסוכן".
5. תביעות הנוגעות לנכס או לזכויות בו, לרבות הליכים פליליים בנוגע לבנייה או לשימוש, והליכים משפטיים.
6. חוות דעת מקצועיות בנושאים מהותיים — למעט חוות דעת שמאיות.
7. צורך בהחזקה מיוחדת או בשימוש בדרך מיוחדת כדי למנוע פגיעה.
8. ליקויים אחרים בנכס.
9. מטרדי רעש, ריח, קרינה או מטרדים אחרים הפוגעים באיכות החיים בנכס.

מקרה לדוגמה — ניתוח מלא

העובדות. דנה, מתווכת בעלת רישיון בתוקף, מפרסמת בפייסבוק דירת 4 חדרים. בפרסום מופיעים תמונות, מחיר ומספר הטלפון שלה — בלי שמה, בלי ציון שהיא מתווכת ובלי מספר רישיון. יוסי מתקשר, ודנה אומרת לו שהדירה נמכרה זה עתה אבל יש לה "משהו אחר בדיוק בשבילך". היא לא ביקשה את הסכמתו לשימוש בפרטיו להצעות אחרות. בהמשך היא מציגה לו דירה, ומספרת ש"בטוח יאשרו כאן תוספת בנייה". יוסי מתלהב, ודנה מחתימה אותו על טופס הזמנה בכתב במקום, בלי הסבר, ומבקשת 500 ₪ "דמי רצינות" כדי לשריין את הטיפול.

הניתוח — חמש הפרות נפרדות:

1. תקנה 19(א)–(ב) — הפרסום הוא פעולת שיווק ולכן חייב לכלול את שמה, את היותה מתווכת ואת מספר רישיונה. פרסום עם טלפון בלבד מפר את התקנה.
2. תקנה 4 — אם הדירה מעולם לא הייתה למכירה, הצגתה היא הטעיה מפורשת ("הצגת נכס ביודעו שאינו מיועד למכירה"). אם היא באמת נמכרה — חלה תקנה 19(ג): היה עליה להסיר את הפרסום בהקדם האפשרי.
3. תקנה 10(ב) — שימוש בפרטי ההתקשרות של יוסי כדי להציע לו עסקה אחרת מותנה בשני תנאים מצטברים: הודעה שהפרטים ישמשו להצעות דומות, והודעה מפורשת על זכות הסירוב עם הזדמנות לסרב. אף אחד מהם לא התקיים.
4. תקנה 7(ג) — אמירה על אפשרות תוספת בנייה היא מידע על אפשרויות תכנוניות, ואסור למסור אותה בלי לציין את הפרסום הרשמי שעליו היא מסתמכת. "בטוח יאשרו" הוא בדיוק מה שהתקנה אוסרת.
5. תקנה 6 ותקנה 26(א) — החתמה על טופס הזמנה בלי הסבר מוקדם בשפה מובנת מפרה את תקנה 6(ב); וגביית "דמי רצינות" אסורה במפורש בתקנה 26(א), וההתניה שבצידה אסורה בתקנה 26(ב).

המסקנה. גם אם העסקה תצא לפועל, לדנה שרשרת הפרות אתיקה. ההפרות האלה חושפות אותה להליך משמעתי בפני הרשם, ומצטרפות לחשיפה האזרחית שנובעת מהחוק עצמו.

דקויות שחוזרות בשאלות

• "בכתב" מול "בדרך מתועדת אחרת". תקנה 18(א) מסתפקת ב"כתב או דרך מתועדת אחרת" להסכמת בעל הזכות בדירת מגורים — לעומת תקנה 9 ותקנה 17(א), שדורשות כתב בלבד. המסיחים אוהבים להחליף ביניהן.
• 7 שנים, לא 5 ולא 10. תקנת 8 קובעת שמירת מסמכים לתקופה של שבע שנים לפחות מיום החתימה.
• 3 שנים — פעמיים. תקופת הצינון של 3 שנים מופיעה גם אצל מתווך שהוא עורך דין (23(ב)) וגם אצל מתווך שהוא שמאי (24(ב)). אותו מספר, שני הקשרים.
• תקנה 25 היא לא ניגוד עניינים רגיל. ניגוד עניינים "רגיל" ניתן לריפוי בגילוי והסכמה; תקנה 25 היא איסור גבייה מוחלט כשלמתווך יש זכות במקרקעין נשוא העסקה.
• פרסום בעיתון הוא החריג היחיד. תקנה 19(ב) מקלה רק בעיתון — שם די לציין שהוא מתווך. בכל פלטפורמה אחרת נדרשים גם השם וגם מספר הרישיון.
• תקנה 15 מותנית בסירוב הצד האחר. אסור להקשות על קשר ישיר — אלא אם הצד האחר סירב. סירוב הלקוח שלכם אינו רלוונטי לתקנה הזו.

טעויות נפוצות בבחינה

• לבלבל בין החוק לתקנות. התקנות מוסיפות על סעיף 8 לחוק ולא מחליפות אותו (תקנה 2 אומרת זאת במילים). שאלה שמציעה "התקנות ביטלו את חובת הגילוי שבחוק" — שגויה תמיד.
• "אם מסרתי מידע נכון, יצאתי ידי חובה". בתקנה 7(ג) גם מידע תכנוני נכון אסור למסירה בלי ציון הפרסום הרשמי שעליו הסתמכתם.
• לחשוב שהשאלון של התוספת השנייה הוא רשות. תקנה 7(ד) מחייבת למסור אותו לרוכש או לשוכר. סירוב בעל הזכות אינו פוטר — הוא מחייב לציין את הסירוב לאחר מאמץ סביר.
• לערבב בין התוספות. התוספת הראשונה = מידע שהמתווך מוסר (זכויות, שטח, מחיר, חדרים). התוספת השנייה = שאלון שממלא בעל הזכות (רטיבות, חריגות, מטרדים). שאלה שמכניסה "רטיבות" לתוספת הראשונה — שגויה.
• "דמי רצינות זה נהוג". תקנה 26(א) אוסרת במפורש דמי קדימה, דמי רצינות, ותשלום בשל חידוש חוזה או מימוש אופציה. נוהג בשטח אינו הגנה.
• לשכוח את זיכרון הדברים. תקנה 23(א) אוסרת גם עריכה וגם מסירה של מסמך הצעה להסכם או זיכרון דברים — לא רק עריכת חוזה מלא.
• "בלעדיות = אפשר לשווק תמיד". תקנה 18(ב) מחייבת לחדול בתום תקופת הבלעדיות, אלא אם ניתנה הסכמה חדשה.

מה לזכור לבחינה

1. התקנות בתוקף מ-9.3.2025, הן חלק מחומר הבחינה, והחוברת מחולקת בבחינה — תרגלו איתור לפי מספר תקנה.
2. הן מוסיפות על סעיף 8 לחוק, לא מחליפות אותו (תקנה 2).
3. הצגת נכס שאינו למכירה = הטעיה אסורה מפורשות (תקנה 4).
4. אין להחתים על טופס הזמנה לפני הסבר בשפה המובנת ללקוח (תקנה 6(ב)).
5. מידע תכנוני — רק תוך ציון הפרסום הרשמי שעליו הסתמכתם (תקנה 7(ג)).
6. שאלון בעל הזכות (תוספת שנייה) הוא חובה; סירוב מחייב לציין את הסירוב (תקנה 7(ד)).
7. שמירת מסמכים — 7 שנים לפחות (תקנה 8).
8. טובת הנאה מגורם שאינו צד לעסקה — גילוי בכתב (תקנה 9).
9. שימוש בפרטי מתעניין להצעה אחרת — רק בהודעה מראש ובזכות סירוב (תקנה 10(ב)).
10. אסור להתנות תיווך בשירות אחר (12); חובה להעביר כל הצעה בזמן סביר (14).
11. ייצוג שני צדדים — יידוע מראש ובכתב + תיעוד בכתב של ההצעות (17).
12. שיווק רק בהסכמת בעל הזכות; בדירת מגורים או בנכס של יחיד — בכתב או בדרך מתועדת (18).
13. כל פרסום שיווקי — שם, היותו מתווך, ומספר רישיון; בעיתון די בציון שהוא מתווך (19).
14. אסור לערוך או למסור זיכרון דברים (23(א)); צינון של 3 שנים לעו"ד ולשמאי (23(ב), 24(ב)).
15. אין דמי תיווך בעסקה שיש בה למתווך זכות במקרקעין (25); אין דמי קדימה ואין דמי רצינות (26).